Ci sono ingressi sul mercato che si misurano in metri quadri, e altri che si misurano in scelte. Quello di CTP in Italia, arrivato nel novembre 2025 con l’acquisizione di VLD, appartiene alla seconda categoria: non un debutto qualsiasi, ma un passo preciso di avvio di una strategia che il Managing Director Agostino Emanuele ci racconta come pianificata su un orizzonte lungo, dal Nord al Sud del Paese. “Abbiamo in pancia un land bank di circa 8,5 milioni di metri quadri da sviluppare”, inizia a raccontare Agostino Emanuele. La copertura territoriale arriva oggi fino a Bari, ma la visione è più ampia: “se ci saranno opportunità, valutiamo di espanderci anche nelle isole”.
Una scelta non scontata, per un player che ha preferito mappare il potenziale dell’intero territorio invece di concentrarsi solo sulle aree consolidate. Il motivo, spiega Emanuele, è nel modello di business: “abbiamo 1.700 clienti a livello di Gruppo: affittiamo spazi ai nostri clienti, che sono sia logistici, e-commerce, sia soprattutto industria e produttivo, e seguiamo lo sviluppo e le loro richieste“. Oggi la domanda si sposta verso il Centro-Sud, e CTP la segue senza porsi barriere geografiche.
Sul perché dell’ingresso in Italia, Emanuele è diretto: il Paese unisce vicinanza al Mediterraneo, Africa e Medio Oriente, 8mila chilometri di costa e il ruolo di terza economia UE per Pil. Un grande potenziale ancora da esprimere. “Non poteva una società come CTP, che è la prima nel Centro Est Europa, non essere presente e attiva anche in Italia”. Il portfolio clienti non è fatto solo di logistica ed e-commerce: CTP punta a servire aziende di tutte le dimensioni, dalle PMI italiane alle grandi aziende internazionali. In parallelo, cresce il peso del light industrial, sempre più integrato con la logistica, dall’automotive al manifatturiero.
Uno scenario in rapida evoluzione
Sulle esigenze dei tenant, il Managing Director di CTP Italy individua una domanda in continua evoluzione verso immobili innovativi e classe energetica elevata: “se pensiamo che pochi anni fa lo standard di riferimento era una certificazione BREEAM o LEED Very Good e oggi la richiesta è per BREEAM Outstanding o LEED Platinum, ci si rende conto della progressione rapidissima fatta”. Da distinguere, però, come l’attenzione alle tematiche ESG non sia ancora uniforme: i clienti internazionali vi dedicano grande cura, gli operatori locali privilegiano la rapidità di disponibilità degli spazi. A guidare le scelte di localizzazione contribuisce anche la domanda dei consumatori finali: “Siamo al fianco dei nostri clienti per contribuire a valorizzare il potenziale di sviluppo delle diverse aree del Paese. Stiamo riscontrando un crescente interesse nell’ampliare la presenza anche nel Sud Italia, con l’obiettivo di avvicinarsi ai consumatori e favorire un’evoluzione sempre più omogenea delle infrastrutture e dei servizi logistici”. Resta centrale il criterio dimensionale perché un’area sia interessante, anche dal punto di vista speculativo: città con almeno 150mila abitanti.
Il modello di sviluppo di CTP, infatti, alterna speculativo e built-to-suit. “Nelle location che riteniamo prime partiamo con sviluppi speculativi, perché sappiamo che la domanda c’è e per alcuni clienti il tempo è decisivo. Altri vogliono customizzare molto l’immobile, e allora aspettiamo di trovare il cliente giusto”. La customizzazione è anche una leva di fidelizzazione: un tenant logistico standard resta mediamente sei anni personalizzando meno rispetto ad un cliente produttivo – light industrial, automotive, pharma, tech – che customizza e resta 12-15 anni.
Ne discende un cambio di paradigma nel prodotto immobiliare: “Non si parla più solo di parchi logistici o piattaforme logistiche, ma di business park concepiti come veri e propri ecosistemi, che integrano logistica, light industrial e uffici. Spazi pensati per ospitare clienti diversi e funzioni complementari, contribuendo a garantire maggiore solidità e stabilità economica nel lungo periodo”. In alcuni dei suoi business park, CTP mette inoltre a disposizione servizi dedicati ai dipendenti e alla comunità. L’obiettivo è portare i parchi industriali a un nuovo livello attraverso i Clubhaus: spazi moderni e funzionali che offrono alla comunità del parco un punto di riferimento per riunioni, attività formative e momenti di socialità. Un modello già consolidato in Romania e Repubblica Ceca, dove il Gruppo è nato e ha realizzato anche residenze per i dipendenti e un hotel gestito direttamente a servizio del business park.
I tanti progetti all’orizzonte
Sul fronte dei progetti, CTP lavora sia su greenfield sia su brownfield. A Castel San Giovanni sono in costruzione due immobili per circa 180mila metri quadri, affittati a Moncler (provider logistico ALS) e a Daikin (CEVA Logistics). È in procinto di partire un immobile a Padova da circa 30mila metri quadri, a carattere speculativo “perché la domanda è molto alta”. Sono stati inoltre presentati permessi di costruire per altri cinque sviluppi, a Novara, Castel San Giovanni, Padova, Alessandria e Ferentino. Il land bank include inoltre oltre 2 milioni di metri quadri a Milano Sud, altrettanti nell’area di Roma Nord e circa 150mila metri quadri ad Alessandria, in due immobili da 42mila e 100mila metri quadri.
Il piano industriale prevede circa 1,5 milioni di metri quadri realizzati nei prossimi cinque anni, su un’edificabilità stimata di 3-3,2 milioni di metri quadri del land bank complessivo. Quest’anno CTP arriverà a circa 200mila metri quadri sviluppati, per poi salire a 300-350mila metri quadri l’anno nel prossimo periodo, fino a raggiungere 1,3-1,5 milioni di metri quadri entro il 2030.
Interrogato sui segnali di rallentamento riportati da altri operatori, Emanuele non li conferma per CTP: “Non credo ci siano stati rallentamenti, vedo interessanti opportunità da cogliere”. Un’eventuale flessione riguarderebbe più la logistica per conto terzi che quella per conto proprio: il food continua a crescere, mentre nell’automotive si registra qualche rallentamento contenuto. “Noi rispondiamo all’esigenza dei nostri clienti: CTP è entrata in Italia perché sono stati i clienti stessi a chiederci di dare loro immobili di qualità e questa domanda sosterrà la nostra crescita”.
Francesca Saporiti
Estratto dell’articolo pubblicato completo nel numero di luglio-agosto 2026 de Il Giornale della Logistica
