Oggi nella comunità dei brokers operanti nel cosiddetto CRE (Commercial Real Estate) nessuno è più impegnato di quelli che lavorano nel settore industriale.
A causa del COVID il mondo del real estate è infatti ed oggettivamente qualcosa di diverso rispetto a prima.
Oltre 12 miliardi
Nel 2019 l’ammontare degli investimenti in CRE in Italia è stato di oltre 12 miliardi di Euro, con colonne portanti come i settori alberghiero (3 mld), uffici (5 mld) e retail (2 mld), capaci di attrarre da soli quasi l’85% dell’investito. Gli altri 2 miliardi sono stati invece allocati nel settore logistico per oltre 1 miliardo e in settori minori per la differenza.
Un asset class consolidato
La logistica – settore verso cui sono stati indirizzati i primi investimenti significativi solo 10 anni fa, con una accelerazione costante negli ultimi 5 anni – è divenuta oramai una asset class consolidata e attraente.
Gli investitori comprano e realizzano 3PL, last mile, cross-dock, fullfilment, immobili refrigerati in tutte le gradazioni della temperatura, paper storage, logistica pluripiano, special logistics properties: non c’è nulla che non sia nel loro radar e mai il settore ha avuto una tale liquidità a disposizione.
Se tutto il settore logistico decidesse di passare in locazione (questa è già una realtà per molti ma non per tutti) potrebbe farlo vendendo il proprio patrimonio e garantendo un rendimento derivante dall’utilizzo.
Industry e liquidità
Tutto il resto del settore industriale, in Italia, è immenso: (la logistica pesa, infatti, solo il 15% – oggi forse un po’ di più con la crescita degli ultimi anni – del totale dello stock) e con mezzo miliardo di metri quadri di capannoni siamo secondi solo alla Germania.
È un paradosso che la fetta più grande del settore – circa l’85% – non riesca a godere dei benefici della logistica.
Parliamo di un mondo variegato, che spazia dagli immobili per l’artigianato e per le PMI ai grandi stabilimenti, a cui è attualmente precluso l’approvvigionamento di capitali internazionali a valorizzazione dei propri immobili. Si tratta di immobili di proprietà di chi li utilizza, quasi sempre comprati con un leasing finanziario, spesso riscattati o con un valore di debito residuo modesto, che però non riescono oggi a costruire alcun valore finanziario addizionale.
Un intero comparto non è ancora riuscito a beneficiare di tutta questa liquidità: gli immobili per la manifattura di nuova realizzazione si contano sulle dita di una mano; non c’è nessun developer che partirebbe con una lottizzazione di terreno industriale finalizzata ad insediamenti manifatturieri, mentre ci sono quasi due milioni di mq in costruzione per la logistica!
Una reale vacancy industriale?
Qualcuno potrebbe far notare che la vacancy nel settore logistico è prossima allo zero (vero) ma pensate che ci siano davvero tutti questi capannoni vuoti per il settore industriale?
Se escludiamo gli immobili al termine del ciclo di vita, che quindi sarebbero da demolire, la vacancy non sarà prossima allo zero ma è comunque bassa e di fatto chi produce fatica a trovare immobili quando deve pianificare un moving.
Il cuore del problema
Se una parte, anche minima, di questi capitali in cerca di nuove forme d’investimento riuscisse ad essere assorbita dal real estate del sistema produttivo italiano, ciò si tradurrebbe in un beneficio per tutta la supply chain di questo paese, non solo per una parte di essa.
Il tema verrà approfondito in un articolo previsto in pubblicazione sul numero di dicembre del Giornale della Logistica.
Alberto Iori
