Circa 8 milioni di abitanti. È la somma della popolazione delle città metropolitane di Roma, Caserta e Napoli. Di questi 8 milioni, una fetta sempre più importante è costituita da clienti esigenti che ordinano un prodotto e lo vogliono a casa subito, esattamente come a Milano. Un’opportunità che il mondo della logistica non può sottovalutare. E infatti i grandi retailer hanno già iniziato a fiutare il nuovo trend e a posizionare hub logistici in location un tempo definite secondare e che ora gli esperti chiamano “emergenti”.
Cambiano i network distributivi: nuove opportunità da cogliere
Storicamente in Italia la distribuzione degli hub logistici si è concentrata principalmente nelle regioni del nord, fra le aree più consolidate di Milano, Bologna, Verona e Torino. Diversi fattori, fra cui la maggiore vicinanza agli altri Paesi europei, hanno tradizionalmente premiato questa scelta, che affidava alle società di trasporti l’incarico di consegnare le merci nel resto della Penisola.
Il termometro delle nuove strategie è il time to consumer, che si è drasticamente abbassato. Il cliente di Napoli vuole esattamente lo stesso standard di quello di Milano. E se l’hinterland che circonda il capoluogo lombardo conta oltre 3 milioni di abitanti, quasi altrettanti ne ha la città metropolitana partenopea. Insomma, a Napoli ci sono altrettanti clienti pronti a essere serviti in maniera altrettanto efficiente.
Cresce l’e-commerce e time to consumer sempre più ridotto
Sono due gli elementi alla base di questo cambiamento nelle abitudini dei consumatori. Il primo è di mercato, con l’innalzamento dello standard del time to consumer da parte dei principali player. Il secondo è dettato dalla pandemia, con la crescita degli acquisti online.
Le vecchie strategie con hub centralizzati al nord non risultano dunque più sostenibili e il mercato è saturo. Per questo, gli operatori e gli investitori guardano con interesse al Sud. In particolare, l’asse Roma-Napoli dell’A1 e la zona di Bari, la cui città metropolitana da sola conta oltre un milione di abitanti.
Nuove frontiere per la logistica
La nuova tendenza, dettata dal mercato, sta anche cambiando il contesto, rendendo quelli che erano considerati territori secondari un mercato maturo e affidabile su cui puntare. L’intervento dei grandi investitori internazionali e le attività di scouting e analisi delle società di servizi specializzate stanno dando una maggiore struttura a questo mercato emergente, offrendo sempre più garanzie e chiarezza circa le opportunità disponibili.
Importanti player del mercato stanno conducendo diverse operazioni nell’ordine dei 30-50 mila metri quadrati su entrambe le direttrici, mentre ci si aspetta che altre si susseguano nei prossimi mesi. Di fronte a questa crescente domanda, gli investitori hanno presto fiutato l’opportunità e stanno prendendo contatti con le società di servizi per individuare le migliori location disponibili. È la nuova frontiera della logistica, la novità che potrà cambiare il mercato di questa asset class per come lo conosciamo.
Giovanni Maria Mazzacani
Real Estate Investment Consultant di Colliers
