I dati lo ripetono in maniera chiara: pur in un contesto di grande incertezza, la logistica si conferma motore del mercato immobiliare in tutta Europa. Essere investitori specializzati in logistica, dunque, continua a rappresentare un punto di forza. A darcene conferma è Andrea Amoretti, Managing Director di P3 Italia, al quale abbiamo chiesto uno sguardo d’insieme sul settore e sul lavoro che P3 sta portando avanti.
“Dal punto di vista del mercato, il 2025 si è aperto con notevoli incertezze rispetto alle previsioni di fine 2024 – ci spiega -. In mezzo ci sono stati i dazi e nuovi conflitti, ma questo non vuol dire che il 2025 finora sia stato un anno negativo, anzi. I rendimenti, che ci si aspettava scendessero notevolmente vicino al 5%, si sono attestati al 5,5%.
Questo ci dice che è ritornato capitale sul mercato grazie al taglio dei tassi di interesse, mentre non è ancora tornato il capitale core, quello degli investitori più generalisti. In una situazione del genere, continua a beneficiarne chi come noi è un investitore specializzato in logistica in un’ottica a lungo termine”.
La capacità di essere anticiclici
“Le nostre competenze ci permettono di individuare delle buone opportunità e transazioni anche nei momenti più complessi – prosegue Amoretti -, grazie a un team di specialisti di venti persone, totalmente dedicato al mercato italiano e alla logistica, che, una volta trovate queste opportunità, riesce a portarle avanti con successo. In un momento in cui ci sono rischi elevati, chi li sa prendere può avere dei ritorni interessanti e questo è il nostro mestiere.
La nostra ottica a lungo termine ci permette di essere anticiclici: quando gli altri si ritirano dal mercato, noi vediamo l’opportunità di investire, con ritorni interessanti, prendendoci dei rischi calcolati. Rispetto al 2024, dunque, la compressione dei rendimenti c’è stata, ma non così grande e repentina da creare un grande affollamento del mercato con conseguente eccessivo innalzamento dei prezzi che avrebbe potuto dare un contraccolpo negativo ai volumi transati”.
L’assorbimento di spazi logistici
Amoretti lancia un messaggio positivo anche sul tema dell’assorbimento di spazi logistici: “L’incertezza, ma soprattutto la stanchezza economica, dopo tanti anni di alta inflazione e di tensioni internazionali, hanno determinato un calo dello spazio assorbito in termini di metri quadrati del 10% nel primo trimestre del 2025 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Alla riduzione del numero di operatori che nel primo trimestre 2025 hanno fatto ricorso al così detto build-to-own fa da contrappeso la quota di spazio logistico assorbito in locazione, che è rimasta sostanzialmente inalterata, quindi il mercato locativo sta tenendo”.
A questo quadro si aggiunge un doveroso sguardo sulle tendenze macroeconomiche: “Seppur non cresca con numeri strabilianti, l’economia italiana sta dando segnali positivi, con un tasso di inflazione relativamente contenuto – commenta il nostro interlocutore -. Inoltre, per avere un’idea della tendenza della richiesta di spazi logistici, è importante guardare alla Germania, la locomotiva d’Europa: se quest’anno la Germania chiuderà in pareggio, per il 2026 le previsioni parlano di un +1%. Un dato di cui tener conto, perché per noi italiani la richiesta di spazio logistico è trainata sì dalla domanda interna, ma anche dalla collaborazione fra le nostre imprese e quelle tedesche.
In questo quadro, sta a noi individuare le giuste opportunità per continuare a fare bene il nostro lavoro”.
I numeri di P3
Guardando nel dettaglio all’esperienza di P3, come sono andati i primi mesi dell’anno? “I primi sei mesi seguono l’andamento del mercato – ci spiega Amoretti -: continuiamo a crescere soprattutto in alcune nazioni, con Italia e Polonia che trainano e la Germania in ripresa. Siamo a 10 miliardi di valore complessivo del patrimonio a livello europeo e continuiamo a valutare sia opportunità di sviluppo immobiliare che acquisizioni, mentre portiamo avanti la nostra strategia di ‘Capital Recycling’. Siamo un investitore a lungo termine, cosa che ci dà il vantaggio di poter tenere la barra dritta: mantenere la strategia a lungo termine adattandola alle onde del mercato.
In Italia, tra portafoglio in gestione e cantieri in corso, abbiamo superato il milione di metri quadrati, un traguardo che ci riempie di soddisfazione. Abbiamo cantieri per circa 100mila mq, anche se devo dire che nel primo semestre abbiamo registrato dei tempi autorizzativi delle nostre opportunità di sviluppo in pipeline più lunghi di quanto ci si aspettasse.
Tra i nuovi sviluppi che posso citare c’è quello di Castel Gabbiano, dove abbiamo ottenuto il permesso per l’avvio di un nuovo sviluppo logistico di 22.000 mq. Stiamo lavorando su una serie di altre iniziative in Lombardia, in Veneto e in Lazio, che auspicabilmente arriveranno a permesso entro l’autunno”.
Gabriella Grillo
Estratto dell’articolo pubblicato completo sul numero di Settembre 2025 de Il Giornale della Logistica
