Un nuovo investimento per lo sviluppo logistico dell’area industriale di Bari: così prende avvio il nuovo anno per Cromwell che, grazie a una joint venture tra Bain Capital Credit e Cromwell Property Group, ha completato l’acquisto di un terreno in Puglia per lo sviluppo di un polo logistico di 55 mila mq complessivi. L’operazione concretizzata dal fondo Cromwell Italy Value Add Logistics Fund 2 (CIVALF2) rappresenta un ulteriore passo nel percorso di investimenti nel nostro Paese da parte della società immobiliare australiana quotata alla Borsa di Sydney.

Ripercorrendo a ritroso questo percorso, a novembre 2022 il gruppo ha acquisito un’ampia superficie nella zona industriale di Bari-Modugno (ex stabilimento Ilca) per lo sviluppo di un nuovo polo logistico. Spostandoci nel Nord Italia, nei primi tre mesi del 2022 Cromwell aveva rilevato tre asset logistico-industriali in Lombardia, a Vittuone (MI) e Coccaglio (BS), e in Veneto, a Mira (VE), per un valore complessivo di 70 milioni di euro, già locati rispettivamente ad ABB, Bialetti e Reckitt Benckiser. In precedenza, nel 2020 Cromwell aveva acquistato un portafoglio di sette immobili logistici distribuiti tra Piemonte, Lombardia, Emilia Romagna e Veneto, interamente locati a diverse divisioni di DHL, per un totale di circa 50 mila mq. Sempre nel 2020 Cromwell ha completato l’acquisizione di un centro logistico nelle Marche, per ulteriori 150 mila mq.

L’asset logistico di Vittuone (MI)

Un percorso che mette in luce la strategia dell’operatore che, presente in Italia dal 2017 con un team composto da quindici professionisti, mantiene attentamente monitorato il mercato, pronto a cogliere le opportunità che si presentano, con un interesse crescente per l’ambito logistico.

Un orizzonte di opportunità

Il Gruppo Cromwell, attivo nel mercato europeo dal 2015, dispone a livello globale di 20 sedi in 15 Paesi e gestisce un volume AUM – Assets Under Management dal valore complessivo di 7,6 miliardi di euro. “In Italia”, racconta Lorenzo Caroleo, Head of Italy Cromwell Property Group, “possiamo contare su 760 milioni di massa gestita, con un portfolio attuale di circa 750mila mq. Investiamo nel comparto logistico già dal 2017, poiché abbiamo individuato nel settore tutti i fondamentali per poter cogliere e sviluppare interessanti opportunità”.

Opportunità che Cromwell ha saputo interpretare puntando anche su location inedite e non scontate. “A livello geografico gli orizzonti si stanno sempre più ampliando; se prima gli investitori nazionali e internazionali si concentravano quasi esclusivamente sugli asset nel Nord Italia, oggi si stanno orientando sempre più anche verso il Centro Italia e, in alcuni casi, Sud Italia. Noi abbiamo anticipato questa tendenza”, prosegue Caroleo, “già nel 2017, infatti, abbiamo acquisito un immobile logistico in provincia di Bari e con l’operazione portata a termine nel 2022 abbiamo continuato ad investire nell’area, una regione in cui siamo presenti anche con altri capitali e con immobili per altre destinazioni d’uso”.

Una domanda che continua a premiare la qualità

“In Italia, dunque, persiste un geographical divide perché gli investitori internazionali continuano a preferire il Nord Italia”, ammette Caroleo, “ma vi sono altresì delle piazze ancora poco sfruttate dove i fondamentali resistono molto forti. Bari ne è un esempio. I dialoghi che stiamo avendo con potenziali conduttori ci confermano la necessità di spazi logistici di qualità nell’area. Continuiamo a guardare il resto d’Italia non concentrandoci esclusivamente nelle piazze già note che ad oggi sono già sature, presentano prezzi ingiustificatamente alti o hanno carenza di opportunità di investimento di una certa taglia”.

Questo che impatto avrà sullo sviluppo dell’immobiliare logistico nel 2023-24? “Per tutti gli investitori, non solo nell’ambito logistico, da giugno 2022 ad oggi è cambiato il mondo”, sintetizza Caroleo. “L’aumento dei tassi d’interesse, unito alla spirale inflattiva innescata già nei mesi precedenti, ha fatto sì che una fonte di capitale importante – principalmente il settore bancario – si tirasse indietro e finanziare nuove operazioni è diventato via via più complicato.

La conseguenza è, da un lato, un rallentamento generalizzato delle operazioni, dall’altro uno stop delle operazioni con un profilo di rischio più alto, come lo sviluppo di immobili logistici, soprattutto a carattere speculativo. Oggi molti investitori richiedono la certezza di un conduttore prima di far partire un cantiere, mentre gli anni precedenti sono stati caratterizzati da una pipeline sostanziale di metri quadri speculativi e da un assorbimento molto veloce di spazi in corso d’opera.

Questo per noi rappresenta un’opportunità, pur nella consapevolezza di operare in un contesto decisamente più sfidante. Siamo in una fase cosiddetta di price discovery, dove gli operatori si interrogano su quale potrà essere il prezzo di questi mobili una volta realizzati e locati. Dal nostro punto di vista, crediamo che la domanda di spazi di qualità non si fermerà, confermando i fondamentali del settore della logistica e della necessità di continuare ad investire. La criticità sarà riuscire a soddisfare questa domanda in un contesto in cui la finanza non riesce più a supportare i nuovi sviluppi e noi vogliamo farci trovare pronti”.

Francesca Saporiti

Estratto dell’articolo pubblicato completo sul numero di Marzo 2023 de Il Giornale della Logistica