Una perdita d’acqua, la bolletta energetica da rivedere, i paraurti delle baie da riparare o da rinnovare ma anche progetti di completo relamping oppure la realizzazione di nuove centrali o impianti fotovoltaici: la cerimonia del taglio del nastro di un nuovo magazzino, il revamping di un deposito, lo start-up sono sempre più spesso non la fine ma l’inizio di una lunga storia fatta di aspettative, sogni e bilanci, una storia che durerà anni e che coinvolgerà centinaia di persone, flussi e volumi.

Essere Property Manager

Property Management è la funzione che, all’interno delle società gestrici di un patrimonio immobiliare (si tratti di moderni parchi logistici così come di depositi stand alone con anni di onorato servizio sulle spalle), vigila sulla proprietà (e sul conduttore) perché tutto fili liscio.

“La funzione – dice Claudia Montanari, Real Estate Customer Experience Director, Prologis Italia – fa proprie le istanze dei conduttori magari anticipandole, affiancandoli nella gestione immobiliare in modo che si possano concentrare da un lato sul core business, dall’altro ricevere proposte e suggerimenti su come ottimizzare i costi, incrementare l’ergonomia e quindi la produttività”.

Claudia Montanari ne sa qualcosa

Claudia Montanari ne sa qualcosa: è uno dei pochi ingegneri che, nel nostro settore, hanno scelto di occuparsi di edilizia forti di una competenza nata in cantiere, seguendo lavori sia da prato libero che di rinnovo di edifici datati: “l’edilizia e il Real Estate sono nel mio DNA – spiega la nostra interlocutrice”.

Non a caso Montanari si iscrive al corso di laurea in Ingegneria edile e architettura del Politecnico di Milano, “ma la sola teoria non faceva per me. Mi sono innamorata di questo lavoro il primo giorno che ho messo piede nella polvere di un cantiere affiancando il responsabile della commessa.

Mi affascinava dover coniugare gli aspetti economici e di budget con cronoprogrammi tassativi legati a tempi di realizzazione e consegna.

Risolvere problemi tecnico-organizzativi da un lato, dialogare con i responsabili di cantiere e il committente dall’altro trovando un punto di equilibrio”.

Il primo cantiere

Il primo cantiere non si scorda mai e così avvenne per la giovane Montanari che si trovò, per un anno, a seguirne i lavori, lei di origine bergamasca, in quel di Cuneo.

Quel mondo scoperto nella profondità della “Provincia Granda” cuneese, si spalanca agli occhi di Montanari una volta approdata in Prologis, società multinazionale specializzata nel real estate logistico con oltre un milione di metri quadri di proprietà in Italia (oltre 74 milioni nel mondo) distribuiti in 48 immobili tra parchi logistici e depositi stand alone.

“In Prologis, su ogni cliente, opera un team dedicato composto da uno sviluppatore, che segue la commessa dal progetto all’immobile finito, una figura più commerciale e il Property manager che infine prende in carico un sito le cui prestazioni iniziali sono ben definite a capitolato. Ma è solo l’inizio della storia”.

Una storia che richiede infatti la stesura di ulteriori capitoli: “nuovo immobile o immobile ristrutturato – dichiara la manager Prologis – il Property Manager deve far sì che tutto funzioni, intervenire in caso di problemi, anche minimi, e accompagnare nel tempo il mutare delle esigenze del conduttore, se ve ne sono, ovvero proporre miglioramenti dal punto di vista strutturale, quali ad esempio un relamping, con l’adozione di lampade a LED in luogo di quelle tradizionali, o l’installazione di impianti fotovoltaici o, più recentemente, l’attivazione del progetto ParkLife”.

Una nuova centralità

Un mix di competenze tecniche e di empatia: “saper creare una relazione con il cliente è fondamentale” – dice Montanari. Anche perché, nel tempo, la funzione del Property Manager ha conquistato una nuova centralità.

“Risparmio energetico, garanzia di mantenere nel tempo il valore dell’edificio e di incrementarlo, pronta reattività alle esigenze del conduttore ma non solo – dice Sandro Innocenti, senior Vice President e Country manager Prologis Italia -: oggi la figura del Property Manager si è evoluta, è coinvolta al momento di ricercare ed identificare nuovi spazi, nuove location, nuove dimensioni progettuali, quali ad esempio lo studio di magazzini multi piano che sono già realtà in altri Paesi presidiati da Prologis e che presto arriveranno in Italia (si parla del 2021÷2022 – NdR).”

Occorre guardare lontano

“Occorre saper guardare lontano – dice Montanari – ma tenendo i piedi ben piantati per terra, perché la telefonata del cliente, di prassi, arriva per segnalare un malfunzionamento, un problema contingente che va risolto subito.

La manutenzione? È fondamentale e previene e minimizza i problemi: per questo è importante conoscere i migliori professionisti sul territorio, professionisti in grado di intervenire presto e bene. Anche con loro è inderogabile saper costruire un rapporto di fiducia”.

La pietra angolare

“La vision sul futuro è fondamentale – conclude la nostra interlocutrice – perché il Property Manager deve saper leggere i segnali deboli dell’innovazione tecnologica proponendo per tempo, per esempio, il rifacimento degli impianti, l’installazione di pannelli fotovoltaici, ovvero progetti di relamping che incidono significativamente sui costi energetici garantendo risparmi significativi.

Un tipico lavoro di team, con il cliente da un lato, i colleghi interni dello sviluppo e del commerciale dall’altro.

Ma senza mai dimenticare che il cliente ci giudica, in prima battuta, dalla manutenzione ordinaria”, la pietra angolare su cui costruire tutto il resto.

Estratto dell’articolo pubblicato sul numero di luglio – agosto 2020 de Il Giornale della Logistica