Secondo l’analisi del Team Research di Dils, nel primo semestre 2024 la logistica in Italia ha raggiunto un take-up pari a circa 1,1 milioni di mq, in contrazione del 25% rispetto allo stesso periodo del 2023, evidenziando l’inizio di una fase caratterizzata dalla ricerca di un nuovo equilibrio tramite un assestamento del mercato.

Le caratteristiche del mercato

L’assorbimento di nuovi spazi è stato trainato dai prodotti “tailor-made” di tipologia BTS (Built To Suit, ossia sviluppati su commessa del futuro conduttore) e BTO (Built To Own, sviluppati direttamente dall’utilizzatore finale, proprietario dell’immobile). Gli asset BTS e BTO hanno rappresentato il 57% del mercato (638.000 mq), rispetto al 19% degli asset speculativi (206.000 mq) e al 24% dell’usato (270.000 mq). Ciò costituisce una novità per il mercato italiano, che a partire dal 2017 ha assistito alla rapida crescita della quota di mercato degli sviluppi speculativi, arrivando nel 2023 a una situazione di quasi perfetto bilanciamento tra le tipologie di prodotti, ciascuna oggetto di circa un terzo del take-up totale.

L’approccio “green warehousing” 

Nonostante quest’ultima crescita dell’assorbimento riguardante asset su misura a scapito degli speculativi, si conferma la forte prevalenza dei prodotti di nuova costruzione, che ormai da sei anni costituiscono circa il 70% del mercato. Il successo è legato alla sempre maggiore attenzione a soluzioni innovative, secondo un approccio noto come “green warehousing” che si traduce in un’elevata sostenibilità degli immobili, in accordo con i principi ESG, anche tramite metodologie costruttive come le strutture a bacaçier, utili per la riduzione dei consumi, l’ottimizzazione dell’isolamento termico e la gestione “smart” della manutenzione del capannone ad uso logistico. La maggior parte dei nuovi progetti di sviluppo continua a essere localizzata nelle regioni che costituiscono il cuore economico e il centro della rete infrastrutturale italiana, come Lombardia, Emilia Romagna, Veneto e Piemonte, oltre al Lazio.

La crescita delle transazioni BTO

All’interno della categoria “tailor-made”, nei primi sei mesi dell’anno è notevolmente cresciuta la quota di take-up rappresentata da transazioni BTO (31%, 347.000 mq) che per la prima volta negli ultimi nove anni supera quella del BTS (26%, 291.000 mq). Si evidenzia quindi un maggiore ricorso alla proprietà diretta degli immobili, rispetto alle tradizionali soluzioni in locazione. Questo testimonia anche un sentimento di fiducia nelle prospettive future del settore logistico da parte degli operatori, che considerano gli immobili non solo uno strumento operativo ma anche un’importante forma di investimento.

Dopo anni caratterizzati da una sequenza di record nei volumi di take-up e nello sviluppo di nuove costruzioni, la logistica si appresta ad affrontare una nuova sfida nella quale la definizione di un’importante pipeline di sviluppi risulta indispensabile per soddisfare la forte domanda di spazi moderni e innovativi.

A cura del Team Research Dils in collaborazione con il Team Logistics Dils

Articolo pubblicato sul numero di Settembre 2024 de Il Giornale della Logistica